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離婚訴訟時回遷房分割原則

來源:大律師網 法律知識 時間:2019-10-11 瀏覽:0
導讀:隨著城市改造和建設的快速發展,在訴訟過程中,回遷房(即安置房)引起的爭議已越來越多,但現行的和司法解釋中關于拆置房應如何分割處理作出的明確規定卻少之又少。那么,回遷房進行分割時應該掌握那些原則哪拆遷安置房

隨著城市改造和建設的快速發展,在訴訟過程中,回遷房(即安置房)引起的爭議已越來越多,但現行的和司法解釋中關于拆置房應如何分割處理作出的明確規定卻少之又少。那么,回遷房進行分割時應該掌握那些原則哪

拆遷安置房主要是指按照國家法律法規及有關房屋拆遷政策由拆遷人以產權置換或房屋補償的方式為被拆遷人原地回遷或易地安置的房屋。(不包括拆遷時被拆遷人選擇了貨幣補償方式取得貨幣后,自己以市場價格購買的房屋)

一、由于拆遷安置房取得方式的多樣化,房屋權屬狀態也是多樣化,具體需要區分不同情況處理:

a、以產權置換的方式取得的種類:(2001年11月1日以后居多)

1、被拆遷房是私有住房,其所有權是夫妻一方在之前取得的,此種拆遷安置房應認定為一方個人財產,而不能作為分割。

2、被拆遷房是私有住房,其所有權是在登記之后取得的,被拆遷房和安置房的差價是以夫妻共同財產出資結清的,此種拆遷安置房應認定為夫妻共同財產。

3、被拆遷房是夫妻一方父母的私有住房,婚后該房拆遷,安置房產權登記在夫妻一方名下,被拆遷房與安置房產權調換之間的差價是以夫妻共同財產出資結清的,拆遷安置房應認定為夫妻共同財產。原被拆遷私有住房的評估價值可參考《司法解釋(二)》第22條規定,推定為父母對夫妻雙方的贈與,離婚時可直接將產權房按夫妻共同處理。

4、夫妻一方婚前承租的公有住房,婚后該房拆遷,安置房產權登記在夫妻一方名下的,應當認定為夫妻共同財產,離婚時應當依法分割。

5、被拆遷房是夫妻一方父母承租的公有住房,婚后該房拆遷,安置房產權登記在夫妻一方名下,差價是以夫妻共同財產出資結清的,拆遷安置房應認定為夫妻共同財產;拆遷時承租人購買的原公有住房的評估價值可參考《婚姻法司法解釋(二)》第22條規定,推定為父母對夫妻雙方的贈與,離婚時可直接將產權房按夫妻共同財產分割處理。

b、以房屋補償的方式取得的:(2001年11月1日以前居多)

1、夫妻一方婚前承租的公有住房,是在拆遷其父母原承租的房屋時與其他家庭成員以房屋補償方式共同安置的拆遷房。夫妻一方承租人身份是因為其單位能夠支付該拆遷安置房供暖費等原因,父母才將承租人寫成了該子女的名字,婚后按房改房政策用父母的、以夫妻共同財產出資購買為產權房的,產權登記在夫妻一方名下,是夫妻共同財產還是家庭共有財產

此種仍應認定為夫妻共同財產,只是在財產分割時,應酌情考慮該房產來源、共同安置的其他家庭成員享有的居住權利及享用父母工齡內涵的福利性、優惠性價值等等因素。

2、夫妻一方婚前承租的公有住房,婚后因該房屋拆遷而取得安置房屋承租權的,離婚時雙方均可承租,承租方對另一方可給予適當的經濟補償。

3、夫妻一方婚前承租的公有住房是婚前與父母及其家庭成員共同以房屋補償方式安置的拆遷房,雖然結婚5年以上,離婚時未經其他共同安置人同意,另一方不可以承租。因為其不是拆遷安置房的共同安置人,共同安置人的居住權是基于拆遷安置協議取得的,這種居住權具有人身依附性,在協議約定的期限內限制房屋所有權人和第三人行使其權利,因而具有排他性。所以,不應當適用《最高人民法院關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答(1996)》中“婚前由一方承租的公房,婚姻關系存續5年以上的;離婚后,雙方均可承租。”的規定。

c、尚未辦理產權登記、尚未取得所有權的拆遷安置房在離婚和繼承案件中可以盡量采取調解的方式處理結案。

二、被拆遷房是私有住房,其所有權是夫妻一方在結婚登記之前取得的,拆遷安置房的所有權也登記在原被拆遷房屋所有人名下,拆遷安置房應認定為個人財產而不能作為夫妻共同財產分割。

依據《城市房屋拆遷管理條例》第四條規定,拆遷人應當對被拆遷人給予補償、安置。被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人。因此,被拆遷房屋是私有住房的,以產權調換方式取得的拆遷安置房的所有權屬于原被拆遷房屋所有人。

產權調換是房屋拆遷補償安置的方式之一,其特點是以實物形態來體現拆遷人對被拆遷人的補償。

在產權調換法律關系中,被拆遷人因產權調換而取得新調換房屋的所有權,并作為對價將被拆遷房屋的所有權轉讓給拆遷人。因此,如果被拆遷房屋的所有權是在結婚登記后取得的,拆遷安置房的所有權無論登記在夫妻誰的名下,都應認定為夫妻共同財產。如果被拆遷房屋的所有權是在結婚登記之前取得的,拆遷安置房的所有權也登記在原被拆遷房屋所有人名下,拆遷安置房應認定為個人財產而不能作為夫妻共同財產分割。

如果房款差價是以夫妻共同財產出資結清的,或者是以按揭貸款方式結清后,以月供的方式用夫妻共同財產償還的,房屋所有權的歸屬是否改變了我們認為,不能改變拆遷安置房為原被拆遷房屋所有人一方個人財產的性質。但是,對于該部分出資,離婚時房屋所有權人應當給予另一方適當的補償。

另外,分割時應當注意:

1、對居住房屋的裝修等添附部分中屬于另一方應有的份額,屋所有權人也應當折價予以補償。

2、對另一方因拆遷安置取得的居住權,屋所有權人一方應當給予適當補償。

三、夫妻一方婚前承租的公有住房的,婚后該房拆遷,安置房產權登記在一方名下的,差價是以夫妻共同財產出資結清的,應當認定為夫妻共同財產,離婚時應當依法分割。

依據《市城市房屋拆遷管理辦法》第三十四條規定,在本市確定的房改危改區,屬于直管公有住房的,被拆遷人放棄補償。拆遷人對房屋承租人給予就地安置的,房屋承租人按照規定價格購買就地安置房。由此可見,被拆遷房是承租的公有住房,公有住房承租人購買現住房后就可以成為被拆遷人直接獲得補償。拆遷安置房的所有權屬于原被拆遷房屋承租人。

夫妻一方婚前承租的公有住房的,婚后該房拆遷,安置房產權登記在夫妻一方名下,差價是以夫妻共同財產出資結清的,拆遷安置房應當適用《最高人民法院關于適用中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋(二)第十九條規定“由一方婚前承租、婚后用共同財產購買的房屋,房屋權屬證書登記在一方名下的,應當認定為夫妻共同財產。”離婚時應當依法分割。

四、如果拆遷安置房同時安置了其他家庭成員,而且享有人均15平方米的安置標準,該拆遷安置房是夫妻共同財產還是家庭共有財產拆遷安置房同時安置的其他家庭成員的居住權如何保護

在拆遷安置房的所有權人因離婚分割房產的情況下,夫妻之外的其他家庭成員作為共同安置人的居住權應當得到保護。

拆遷法律關系是建立在拆遷補償與安置協議基礎之上的拆遷人與被拆遷人之間的民事法律關系。對于被拆遷人的其他家庭成員來講,不屬于被拆遷房屋的產權人或承租人,在產權調換中無權單獨以自己的名義與拆遷人簽定拆遷安置協議。但是在拆遷行為中,依據其戶籍、與被拆遷人的親屬關系以及長期與被拆遷人共住在被拆遷房屋內等實際條件,享有具有政府用于改善原拆遷房屋使用人居住條件的福利措施和補助政策,他們的居住權是以拆遷安置協議條款的形式作為被安置人口明確約定的,應當受到法律保護。這種居住權具有人身依附性,在協議約定的期限內限制房屋所有權人和第三人行使其權利,因而具有排他性。

由此可見,共同安置人的居住權是基于拆遷安置協議取得的,長期有效。所以,拆遷安置房的所有權和居住權都應當得到保護。夫妻離婚分割處分拆遷安置房的所有權時,應當注意到共同安置的其他家庭成員的居住權利,否則對居住權人來說是明顯有失公平。要想徹底實現所有權和居住權的統一,必須解決居住權人的住房問題。因此,離婚時應當給予其他居住權人補償后才能分割處分拆遷安置房的所有權。同理,因繼承分割處分拆遷安置房的所有權時,也應當同時注意到繼承人以外的共同安置人的居住權利。

居住權不得轉讓和繼承,但是居住權人有權要求房屋所有人保障其對住房及其附屬設施占有、使用的權利。 

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